因拖延七年，卑诗省最高法院驳回贝尔卡拉房产交易近200万元诉讼

卑诗省最高法院法官Alison Justice Latimer在10月2日作出的裁决中，驳回了Esmail Shoolestani就自己2016年购买贝尔卡拉一处住宅提起的诉讼。案件涉及对房地产欺诈的指控、海滨通道争议，以及针对当地机构提起的多宗诉讼。Shoolestani于2026年3月申请简易判决，要求就被指欺诈性误述获得197万元赔偿。法庭认定，他超过七年没有推进原诉讼，也没有充分说明拖延原因。Latimer称拖延“过分”，并认定其也不可原谅。

这处位于3762 Marine Ave.的房产由Phay Pich和Ponn Suos出售，经Sutton Group-West Coast Realty挂牌，Stella Price被指定为卖方经纪。Shoolestani于2016年3月7日通过房地产经纪Angela Cheng提交报价，三天后各方签订购房协议。他称卖家和房地产经纪人对房屋的海滨通道、市政服务、停车和实际状况作了误导性陈述；他还指称，Cheng扣下了另一份报价、谎称自己代表买方，并编造更高报价，借此迫使他支付更高价格。他指控卖家及房地产专业人士作出虚假或误导性陈述，但这些欺诈指控没有经过审判裁定。

争议焦点之一是房产与海滨的距离，以及购买是否包含通往海边的通道。Shoolestani称广告承诺了海滨通道。判决记载，他多年试图恢复或确立自己认为曾获承诺的房产条件，包括通往海边的通道和阶梯；这些努力后来涉及贝尔卡拉村、Vancouver Fraser Port Authority及多级政府。2017年12月，他另行起诉贝尔卡拉村和Drew’s Wharfage Association，要求处理一处码头及通往海滩的阶梯。他于2021年5月撤回对该村的诉讼，并于2024年4月撤回对Drew’s Wharfage Association的诉讼。2020年7月，他还针对该村、该协会和Vancouver Fraser Port Authority提起司法复核，两个月后撤回。

Shoolestani称，他处理海滨问题并查明房产的法律状况，解释了原诉讼为何没有进展。Latimer认为，这些独立程序并未妨碍他推进其他索赔。法官也质疑原房地产广告是否支持他对海滨通道的理解。Latimer指出，原告依赖的材料没有任何地方表示有阶梯或台阶通往海边；广告用语只是称可以“穿过街道就能抵达海滨”。

诉讼还涉及房地产文件如何描述房产的市政所在地和供水情况。Shoolestani称，把房产写成位于满地宝而非贝尔卡拉，以及对供水服务的描述，具有误导性。法院承认，有关市政所在地、供水和房产税的一些陈述可能不准确，但Latimer认为，几乎没有证据显示卖家或经纪人明知陈述虚假。卖家提供的一封授权信正确写明房产位于贝尔卡拉村。2016年3月的房产披露声明也将地址列为贝尔卡拉，并注明供水系统尚未接通。法院还指出，Shoolestani自己的陈述似乎承认，村方申请的接驳工程完成后，市政供水就会接通。

Shoolestani于2018年3月提起原诉讼，但法院认定，从当年8月之后，几乎没有采取措施推进案件。到卖家于2025年10月申请驳回诉讼时，案件已超过七年没有实质进展；双方没有进行证据开示询问，没有排定审判日期，诉讼仍停留在早期阶段。Shoolestani以严重健康问题、处理其他法律程序以及难以安排法庭聆讯等为拖延理由。Latimer认可他有重大健康问题，包括2018年1月严重心脏病发作、2022年1月因心力衰竭住院，以及2023年7月接受心脏手术。法官也承认，新冠疫情可以解释约一年的拖延，但认为这些情况不足以说明诉讼为何长期停摆。Latimer还指出，Shoolestani同时称自己花了数千小时研究并推进与房产有关的其他法律程序。

法官认为，时间流逝可能损害被告的抗辩，特别是欺诈指控高度依赖证人的记忆和可信度。尽管案件是因拖延而被驳回，并非经审判后作出裁决，Latimer仍初步评估了索赔依据。她认为诉讼主张看来薄弱，几乎没有证据显示房地产经纪人或卖家明知或罔顾真伪地作出虚假陈述。她也质疑Shoolestani是否证明交易造成重大财务损失。根据判决，2016年3月的一份评估将房产估值为134万元，比134.8万元的成交价低约8,000元。除了这份评估，法官认为几乎没有证据说明房产的客观价值，也缺乏足以支持近200万元索赔的费用证据。驳回诉讼不代表法院认定欺诈确实发生。

Latimer最终认为，经过如此长时间后继续审理案件不符合司法公正。她表示：“面对过度且大多不可原谅的拖延，继续审理这宗诉讼不符合司法公正。”法院驳回诉讼，并命令Shoolestani向卖家和Cheng支付诉讼费用。