高贵林房东因火灾导致建筑被毁后起诉保险经纪，诉讼遭驳回

高贵林房东Kulwinder Kaur Sanghera在Clarke Road的一栋建筑被火灾烧毁后起诉保险经纪Gold Key Insurance Services Ltd.。BC Supreme Court法官Simon Coval在9月25日作出的判决中驳回诉讼，认为Sanghera未能证明经纪人Sukhdarshan Sandhu有过失，也未能证明她遭受了所称的经济损失。Sanghera指称，Sandhu没有为她位于513 Clarke Rd.的商业出租物业安排适当保险。

争议源于2014年3月的一场火灾。大火烧毁了这栋两层房屋的大部分；这栋房屋原用于住宅出租，后来改作汽车维修业务的一部分。物业投保的是Wawanesa Mutual Insurance Company签发的住宅房屋保单。火灾后，保险公司以物业用于商业经营为由拒绝承保。

Sanghera夫妇称，他们多年前已告知长期为他们服务的保险代表Sandhu，物业重新划为商业用途且租户已经变更。他们认为，保险不足使他们损失约7万租金收入，并因房屋售价降低而损失另约10万加元。但Coval认为，证据不能证明Sandhu收到过这些信息，也不能证明他未尽专业职责。Coval表示，他同意Gold Key的说法：Sanghera夫妇既未证明Sandhu违反注意义务，也未证明保险不足造成了损失。

判决称，Sanghera夫妇约于2003年购入该物业，最初将两层房屋租给一个家庭。他们还拥有相邻物业，以及高贵林的其他住宅和商业物业，其中包括同一段Clarke Road上的一家披萨餐厅。2006年4月，Sandhu为513 Clarke Road安排保险，将该物业加入一份原本承保Farrow Street另一处物业的住宅出租保单。同年晚些时候，该物业重新划为商业用途。住宅租户又住了约六个月，之后物业出租给一家已在隔壁经营的汽车公司。到2007年3月，Trinity Auto Center已将这栋建筑用作办公室、仓储设施和汽车维修店。

Sanghera夫妇称，Jagjit在得知物业重新划区后打过一次电话，并在汽车业务搬入后又打了一次，告知Sandhu情况。Jagjit作证称，Sandhu同意更新保险，并为新申请拍照；Sandhu则否认接到过这两通电话。夫妇还认为，Sandhu常去他们附近的披萨餐厅，也会开车经过物业，因此理应看出物业改作商业用途。Coval驳回这一说法，指出建筑外观仍像住宅，路人完全可能认为汽车业务只在邻近物业经营。

2014年3月火灾发生后，Sandhu向Wawanesa提交保险索赔。保险公司在3月21日拒赔，称公司此前未获通知，得知该建筑出租给商业企业。Wawanesa表示，如果知道物业用于汽车经销和维修，就不会承保。随后，公司将涵盖Clarke Road和Farrow Street物业的合并保单追溯至2007年3月作废，并退还用途变更后已缴的11,445加元保费。

Sanghera最初同时起诉Wawanesa和Gold Key，之后于2024年2月同意撤销对保险公司的索赔。针对Gold Key的案件于2026年9月在新西敏开庭审理。Coval驳回诉讼时指出，Sanghera夫妇关于是否告知Sandhu物业已用于商业经营的证词存在多处矛盾。Jagjit在庭审中说自己打过两次电话，但他此前在证据调查询问中说只打过一次。Kulwinder对谈话发生时间，以及丈夫使用手机还是座机，也给出了不同说法。

Coval认为，Sandhu若知道物业已出租给商业租户却仍不更新保单，可能性不大；商业保险费用更高，本可带来更多保费和佣金。法官还认为，作为有经验的商业及住宅物业业主，Jagjit很可能知道保单从未变更。Coval表示，他因此认定Jagjit知道保单变更从未完成。法官接受Sandhu的证词：火灾后，Jagjit曾质疑为何需要商业保险，因为建筑本身仍是住宅。Coval认为，这番话说明Sanghera夫妇为何没有改买更贵的商业保险。

法院还驳回了另一项主张，即Sandhu本应定期检查物业，或在每年续保时询问物业是否有变化。法院指出，这项指控没有在诉讼中得到适当提出，而且需要专家证据说明保险代表应遵循的专业标准。

法院另行认定，Sanghera夫妇未能证明保险争议造成了经济损失。火灾发生时，他们正在以约700万加元出售Clarke Road的两处物业。Jagjit作证称，买方后来因建筑被毁而要求降价9万至10万加元。夫妇还称，他们每月损失5,775加元租金，持续六至九个月。不过，法庭获悉，汽车业务因财务困难，在火灾前几个月已停止支付租金。

Sanghera夫妇也没有提交支持所称损失的文件，包括商业租约、租金付款记录、买卖协议、与买方的往来以及维修发票。Coval表示，需要这些记录才能判断火灾是否真的导致售价下降或租金收入损失。法官指出，如果买方打算重新开发物业，且不需要现有建筑，买方也可能完全没有降低购价。Coval表示，在原告未履行披露这些关键文件的程序义务时，认定其已证明所称损失对Gold Key并不公平。

诉讼被驳回，Gold Key获判法律费用；当事人如有进一步陈述，费用裁定仍可据此调整。